Y la posibilidad de generar Asociaciones Público Privadas de desarrollo urbano
En el contexto de la actual recesión económica provocada por el COVID-19 y la necesidad de generar inversiones que dinamicen la economía local, existe un recurso importantísimo que no viene siendo utilizado como debiera: el valor expectante del suelo urbano adecuadamente desarrollado. Es decir la potencial rentabilidad a generase por un proyecto de desarrollo urbano sobre un suelo con una localización estratégica o con una capacidad de desarrollo de impacto. Entendiendo desarrollo urbano como la conversión y transformación del suelo urbano para un uso más intensivo y respondiendo al mejor y mayor uso demandado por la sociedad. El aporte que el sector del desarrollo urbano puede dar a la reactivación económica del país, mediante la generación de un mayor valor de suelo y de la incorporación de estas diferenciales de valor en los circuitos económicos del país aún no han sido lo suficientemente realzadas. A continuación presento algunas ideas de cómo generar intervenciones sobre la ciudad para aprovechando la generación de esta renta diferencial del suelo, soportar proyectos de desarrollo urbano de importantes efectos sobre la ciudad y la economía.
El PLANM 2035 y el actual proceso para la formulación del PLANMET 2040 consideran una clasificación del suelo urbano en sistemas y zonas, según su utilidad pública o privada respectivamente. Las zonas plantean los usos de aprovechamiento privado: residencial, comercial o industrial, los sistemas los usos para aprovechamiento público: vialidad, equipamientos, espacios públicos u otras infraestructuras de servicios públicos. Un adecuado proyecto de desarrollo urbano debe conjugar ambos, tanto en zonas como en sistemas, respondiendo a las demandas de la población para usos que le permitan la generación de actividades económicas, así como usos de suelo para la generación de servicios urbanos necesarios para garantizar el bienestar de la población y la eficacia de las actividades urbanas.
Las intervenciones urbanísticas, como están definidas en el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible – RATDUS (D.S. 024-2016-VIVIENDA) son acciones encaminadas a diseñar y ejecutar proyectos y obras de urbanización y/o edificación, públicas y/o privadas en las áreas urbanas, tanto en términos de zonas como de sistemas, es decir, son proyectos que determinan modificaciones en porciones importantes de la ciudad. En términos legales lo que no pueda estar contemplado en el RATDUS podrá mejorarse mediante ordenanzas municipales que aprueben este tipo de intervenciones urbanísticas. Estas intervenciones urbanísticas podrán generar importantes diferenciales de valor de suelo en la medida de donde estén localizadas. Pues si son generadas en las centralidades de la ciudad pueden generar valor de suelo, tal que este mismo puede participar de la estructuración financiera del proyecto.
La generación de valor por proyectos de desarrollo urbano tiene que ver con las ventajas de localización del suelo sobre el que se desarrollen, cuestión de Perogrullo en verdad, una localización más central puede generar una mayor rentabilidad, con la vialidad necesaria o el mejor acceso a servicios o sobre suelo calificado (zonificado) con parámetros más rentables, y por lo mismo, mientras el proyecto mismo genere estas condiciones su rentabilidad será mayor. Para lo anterior, el mejorar las condiciones de rentabilidad de una intervención urbanística debe considerar tres factores: la modificación y mayor impacto de condiciones de los sistemas urbanísticos, es decir, de la vialidad, equipamiento urbano, los espacios públicos u otros, que generen un mejor servicio sobre el área del proyecto; además, la posibilidad de desarrollar mejores usos de suelo que permitan justamente el mejor aprovechamiento del suelo; y por último, la generación de una mayor edificabilidad de tal forma que se tenga una mayor área comercial para el desarrollo de actividades económicas que generen una renta por el uso de la localización o suelo.
La cuestión central respecto a lo anterior es la capacidad de generar escala en los proyectos, una intervención urbanística del tipo que se ha descrito tendrá el impacto necesario para generar mayor rentabilidad a partir de la valoración del suelo, siempre y cuando se conjuguen tanto la rentabilidad privada como el beneficio público pues en términos urbanos la rentabilidad de las localizaciones de las actividades privadas están en función de la accesibilidad a servicios urbanos, por ello la rentabilidad de los usos privados está en función de su acceso a servicios públicos. En términos de regulación urbanística la relación entre zonas y sistemas por ello es tan importante, lo suficiente como para marcar la rentabilidad o no de un proyecto de desarrollo urbano.
Intervenciones urbanísticas como las descritas se pueden identificar en los planes urbanos o ser iniciativas privadas, en las que se mezclen no solo la modificación de la norma urbanística, sino sobre todo, el equilibrio entre los intereses públicos y privados. En el RATDUS se regulan estos procesos, en la mayoría de las ordenanzas de planificación urbana de las ciudades del país, también se recoge normativa al respecto, algunas de estas ya están siendo analizadas en la Municipalidad Metropolitana de Lima. Las Asociaciones Público-Privadas que se pueden generar tendrán el aporte público no solo del suelo (con lo cual podrían ya generarse proyectos en activos), que puede ser tanto suelo para zonas o para sistemas, o la combinación que garantice un mayor beneficio, así como, los derechos generados a partir de la modificaciones de la norma urbanística.
Existe un gran potencial económico en el desarrollo de las ciudades, que adecuadamente canalizado genera una relación ganar – ganar entre intereses públicos y privados, estas intervenciones generan, de una manera integral, una mayor dinámica económica y social en las ciudades. Permiten revitalizar zonas deterioradas y canalizar recursos para un impacto en la mejora de servicios urbanos. La posibilidad de implementar proyectos de regeneración urbana o de desarrollos de zonas con un déficit de servicios urbanos, o de reurbanización de zonas de la ciudad con potencial de transformación, son solo algunos tipos de intervenciones que nuestras ciudades necesitan y que pueden utilizar el aporte de las diferenciales de valor de suelo para financiarse. Encontrar el norte regulatorio y sobre todo político para hacerlo es vital para mirar el futuro próximo y promover inversiones públicas y privadas para promover el crecimiento económico y el desarrollo urbano.
Urbanismo y Economia 