La imperfección del mercado de suelo urbano

El valor de mercado de los predios urbanos se forma mediante la accesibilidad que su localización relativa le da a los servicios urbanos[1] y a otros usos de suelo que permitan el adecuado desarrollo de las actividades de las familias y las empresas. Una localización tendrá mayor valor en la medida que le permita al poblador que la ocupa satisfacer sus necesidades mediante el acceso a servicios o que le permita desarrollar adecuadamente sus actividades productivas en función de la accesibilidad a otras actividades logísticas o de mercado.

Cada localización del espacio urbano tiene una canasta única de servicios y actividades a la que genera acceso, es decir, cada localización del espacio urbano da acceso a una cantidad de servicios (de salud, educación, comercio, financieros, de recreación, de transporte, de comunicación, de saneamiento y otros) y así mismo a otras actividades (comerciales, profesionales, de investigación, de mercado y otros). Los pobladores desarrollan sus actividades dentro de la ciudad en función del acceso a dichos servicios y actividades que su localización relativa le permita. Es justamente esta “localización relativa” la que es demandada por la población y las empresas en una ciudad en términos de mercado de suelo.

Entonces la localización relativa de un predio urbano da acceso a diversas y diferentes canastas de servicios y actividades, por lo mismo, aquellas localizaciones que permitan tener un acceso a una “canasta urbana” de bienes y servicios mejor servida serán mayor demandadas y por tanto su precio en el mercado será mayor. Estas localizaciones no son fácilmente intercambiables, el costo de cambiar una localización por otra está a disposición de los valores de mercado de dichas localizaciones.

Las ventajas de la localización relativa de los predios urbanos no son fácilmente reproducibles, pues el costo de generar otras localizaciones relativas con similares beneficios, no está basada solamente en los costos de habilitación urbana y de edificación sino, sobre todo, en los costos de generación de ciudad, es decir, en los costos de los servicios urbanos a los cuales esa localización relativa accede o al cúmulo de actividades urbanas que tiene a su alcance. Por ello la localización relativa del predio urbano genera una posición de dominio en el mercado de suelo urbano[2].

El sector público en cumplimiento de la normatividad establece las condiciones para el usufructo de la propiedad predial urbana, el tipo de uso que se le debe dar, las condiciones de edificabilidad, los aportes y en general las condiciones por las cuales el derecho sobre la propiedad predial urbana se ejerce. Es el planificador urbano quien analiza las condiciones del mercado del uso de suelo y el acceso a servicios del mismo, y propone las condiciones normativas de desarrollo urbanístico para mejorar la eficiencia del uso del suelo urbano y la dotación de servicios urbanos para la ciudad.

Una mayor demanda por las localizaciones relativas con mayor beneficio, a la vez que genera un aumento de su valor de mercado, también empuja a la misma a tener una intensidad de uso mayor, es decir, se intensifican las actividades que intentan desarrollarse en dicho suelo. Para hacer más eficiente el uso de los predios urbanos que tengan dicha ventaja, se desarrollan edificaciones con mayores alturas y por tanto con mayor superficie útil, multiplicando la cantidad de espacio edificable que pueda acceder a los beneficios de localización del suelo urbano. Esto último también es normado por el sector público. Es otra vez el planificador urbano quién regula la capacidad de la intensidad de uso del suelo, mediante la edificabilidad; es decir, la capacidad de edificación del suelo urbano (el número de pisos o alturas a las que se puede edificar) [3].

Entonces, las imperfecciones del mercado de suelo se regulan y superan a través de los procesos de planificación urbana. Y por tanto estos deben recoger y analizar las características de la ocupación del suelo[4] y traducirlas en la normativa técnico-urbana necesaria para promover el uso eficiente del suelo urbano y evitar las posiciones de dominio en el mercado urbano.

[1] Consideremos Servicios Urbanos como aquellos que juntamente con la edificación (vivienda u oficina) le otorga a los usuarios de los predios urbanos, las facilidades necesarias para desarrollar sus actividades. Estos pueden ser Equipamientos Urbanos (Salud, Educación, Recreación, Seguridad, Comunales y otros) e Infraestructura Urbana (Saneamiento, Energía, Comunicaciones, Transportes y otros).

[2] Según la teoría económica, una de las condiciones del monopolio es el costo del “establecimiento (de) una planta de producción eficiente en relación al tamaño del mercado” (FERGUSON y GOLD, 1975); en dicho sentido se debe considerar que el costo de reproducir la “localización relativa” de un predio urbano para que acceda a una determinada “canasta de servicios” (es decir, no tanto la habilitación urbana y el costo de edificación, sino sobre todo la inversión en servicios urbanos y el establecimiento de otras actividades urbanas) constituye una limitación para la generación de localización relativas de similar beneficio que generen competencia.

[3] Para efectos de esta ponencia se entenderá edificabilidad como la totalidad de área útil que se puede construir en un predio urbano bajo los parámetros urbanísticos de la zonificación urbana respectiva. En la normativa peruana esto se verifica con el coeficiente de edificación.

[4] Lo cual implica el análisis de la demanda de suelo residencial, comercial, las características de la producción de suelo, del mercado de suelo, prever la demanda futura de suelo y servicios urbanos, estimar la renta potencial y varios etcéteras, todo ello está muy distante de la usual práctica de colorear lo planos urbanos.

Imagen de George Zimzores