El Coeficiente de Edificación

Este ingreso surgió luego de una gentil invitación del CAP Regional Piura para hablar acerca del tema por el día Internacional del Hábitat, esa conversación la pueden ver en este link.

La planificación urbana es el instrumento de gestión pública que regula las condiciones de desarrollo urbano, es decir, regula las condiciones de uso y ocupación del suelo, determina derechos de desarrollo y mecanismos de intervención pública y participación del gobierno de la ciudad en el desarrollo urbano. En este sentido la regulación urbanística determina las condiciones regulatorias del mercado de suelo y del mercado inmobiliario y, así mismo, le da instrumentos y condiciones para que los privados realicen sus actividades y el gobierno de la ciudad intervenga sobre la misma en búsqueda de las mejores condiciones de desarrollo de la ciudad.

El coeficiente de edificación es un instrumento central en esta regulación, pues justamente establece la condición edificatoria para el aprovechamiento privado de los predios; determina cuanto se puede edificar en un predio a partir de la relación que establece entre el área del predio y el área construible, es por tanto un instrumento central en la regulación del valor del suelo y de la oferta inmobiliaria.

¿Qué es el coeficiente de edificación?

Según la RAE edificabilidad es la “posibilidad de edificación sobre un suelo según las normas urbanísticas”, establece una cualidad normativa al suelo por el cual esta puede generar área edificable. La Edificabilidad es esa cualidad que tiene el suelo de generar grandes áreas de edificios, que se puedan traducir en altos edificios o casas bajas.

En la figura 01, se puede apreciar un típico ejemplo de cómo funciona un coeficiente de edificación, para los tres casos la edificabilidad o su parámetro: el Coeficiente de Edificabilidad, es 1, es decir, el área edificada es igual al área del lote. En el primer caso no existe área libre y todo el lote se ocupa con edificio con un nivel; en el segundo caso el edificio ocupa la mitad del lote, pero tiene dos niveles, el área edificada y el área de lote siguen siendo iguales, el coeficiente de edificación sigue siendo uno. En el tercer caso el edificio ocupa solamente la cuarta parte del lote, pero tiene cuatro niveles, el área edificada y el área de lote siguen siendo iguales, el coeficiente de edificación sigue siendo uno.

Entonces la edificabilidad, entendida como la cualidad de reproducir el área del lote en área edificada, se define por dos variables: el número de pisos y la superficie ocupada, o también, está última se puede definir como la proporción de área libre del lote. Para ello se utiliza la conocidísima fórmula de la edificabilidad:

Con el coeficiente de edificabilidad se determina de manera objetiva la cantidad de área edificada que puede generar un lote; mediante este parámetro urbanístico se asigna de manera indudable la cantidad de área construible de un predio. Por ejemplo, si el lote tiene 1,000 m2 y tiene un coeficiente de 2.5 el área construida será de 2,500 m2, la edificación tendrá como máximo esa área. Si ese mismo lote tuviera un coeficiente de 3.2 tendría un área edificable de 3,200 m2. De manera objetiva se determina cuanto es el área edificada que le corresponde a cada lote.

La altura (en metros) y el porcentaje de área libre, son otros parámetros que, como parte de la regulación, determinan las condiciones de desarrollo de los predios. La aplicación del coeficiente de edificación es muy sencilla: simplemente se multiplica el coeficiente por el área del predio y se obtiene el número de metros cuadrados que, como máximo, deberá tener la edificación, disminuyéndose la discrecionalidad de la lectura de los parámetros en los procesos administrativos de edificación.

La novísima Ley 31313 Ley de Desarrollo Urbano Sostenible en el Artículo 39° se establece el concepto de Edificabilidad:

“La edificabilidad es el volumen de aprovechamiento constructivo atribuido al predio mediante la planificación urbana, para la creación de obras de carácter permanente cuyo destino es albergar al ser humano en el desarrollo de sus actividades…”

Artículo 39° Ley 31313

Así mismo, en el Artículo 40° se establece que en los parámetros urbanísticos y edificatorios se “…deben usar obligatoriamente el coeficiente de edificabilidad, densidad y altura…”.

En la literatura internacional el coeficiente de edificabilidad se conoce como el Floor Area Ratio (FAR) y constituye el pilar de la regulación del desarrollo urbano. En este link de la American Planning Association se puede revisar un poco de su historia y el contexto de su aplicación; y en este otro link de la página especializada Planetizen se puede revisar su  concepto y aplicación.

¿Cómo se usa el coeficiente de edificación?

En la planificación urbana el coeficiente de edificación se utiliza como uno de los parámetros urbanísticos que regulan la intensidad del uso del suelo, su relación es directa, mientras mayor es la intensidad de ocupación que la regulación indica mayor será el coeficiente de edificación; sin embargo, no es el único, otro parámetro de intensidad es el uso de suelo y las actividades conformes; su aplicación se debe dar en el contexto de otros parámetros que determinen otros criterios regulatorios como el patrón de asentamiento o diseño urbano, que determina otro tipo de parámetros: dimensiones de la manzana, dimensiones del lote, retiros, altura en metros; u otros tipos de parámetros.

El coeficiente de edificación puede permitir una más eficiente gestión de los procesos administrativos como la emisión de licencias de edificación, certificado de zonificación y parámetros urbanísticos (si la identificación de los parámetros no necesita de lecturas adicionales, hasta puede ser automatizado, disminuyendo la discrecionalidad y la posibilidad de corrupción). Así mismo, los Coeficientes de Edificación determinarán las condiciones objetivas para la generación y recepción de los Certificados de Derechos Adicionales de Edificabilidad Transferibles; la identificación de las zonas generadores y la calibración de sus Coeficientes de Edificación, así como la identificación de las zonas receptoras y la calibración de sus Coeficientes de Edificación base y máximo, estableciendo el segmento en el que se pueden adicionar DAETs. Dicho sea de paso, un tema importante para la aplicación de los DAETs es que la edificabilidad sea un asiento de las fichas registrales, a partir de la cual se identificará cuanta edificabilidad ha salido del predio y cuanto se adicionó, considérese que la edificabilidad es un atributo de la propiedad y determina las condiciones de su disfrute.

Desde le punto de vista empresarial el contar con un parámetro que determina de manera inequívoca la cantidad de área a construir y por tanto del área de venta del proyecto, es determinar de manera bastante transparente las condiciones de desarrollo del predio. Se puede hacer una evaluación bastante rápida respecto a las condiciones de desarrollo comercial de un predio sabiendo cuanta área para venta de viviendas, negocios, comercios o la mezcla entre ellos necesaria; a partir del número de metros cuadrados de edificación se puede calcular la rentabilidad y hacer los cálculos financieros necesarios para el desarrollo del proyecto. Incluso determinar cuanta edificabilidad se debería traer con DAETs o si es necesario solicitar la modificación de los parámetros (si fuera posible).

Una importante aplicación es la definición dentro de la regulación ad-hoc de los Planes Específicos, en el marco de intervenciones urbanísticas que configuren proyectos urbanos de escala e impacto. Es decir, proyectos de renovación/regeneración urbana, redesarrollo y reajuste de suelo, de vivienda social o de generación de grandes equipamientos urbanos (como hospitales, espacios públicos). Al ser generada la regulación de en un Plan Específico en el marco de una intervención urbanística concreta esta determina las condiciones de intensidad de ocupación según la necesidad que tenga de generar beneficio social o rentabilidad económica al proyecto. En dicho sentido planteará el Coeficiente de Edificación necesario para ello.

Un ejemplo de intervención urbanística puede ser la reconversión del Aeropuerto Velazco Astete del Cusco, este va a necesitar de un planeamiento que solucione la localización de equipamiento y espacio público, pero también de la generación de vivienda y actividades comerciales, ¿cuántos metros cuadrados de vivienda y cuantos de área comercial son necesarios para hacer beneficioso o rentable la intervención urbanística? ¿Cuántos metros cuadrados de vivienda social? ¿Cuánta edificabilidad se gestionará con DAETs?

Otro tipo de proyecto que necesita de un especial afinamiento de la edificabilidad son los Desarrollos Orientados al Transporte, en ellos se aprovecha de una estación de transporte masivo y del impacto que este genera en la generación de interacciones y viajes diarios, que pueden ser aprovechados para el desarrollo de un área de usos mixtos que requiere de una mayor intensidad en la ocupación del mismo. En dicho sentido, definir cuanto deberá ser la edificabilidad necesaria para que el proyecto funcione y cómo esta debe desplegarse en la ciudad para no impactar negativamente en la misma es todo un arte.

La aplicación del Coeficiente de edificación tiene entonces algunas implicancias importantes para el desarrollo de la ciudad, en función de cuanto más o menos sea está impactando en el valor de suelo en la ciudad, por lo mismo su determinación y despliegue espacial genera y distribuye riqueza a los propietarios del suelo. Por otro lado, permite una transparente identificación de la rentabilidad inmobiliaria del suelo urbano y así mismo, un más claro control de su desarrollo. Por lo mismo, la regulación del desarrollo urbano puede ser más transparente y gatilla instrumentos de gestión importantes para el desarrollo de la ciudad.

¿Cómo se calcula el coeficiente de edificación?

Para poder identificar cómo se calcula el Coeficiente de Edificación, antes es necesario repasar algo de teoría de valor de suelo. Lo primero que hay que decir es que el mercado de suelo es imperfecto, es decir, por su constitución genera posiciones de dominio que distorsionan el mecanismos de precios (al respecto puede revisarse este otro ingreso del blog), esto se verifica en la Figura 4 donde se aprecia que la oferta del suelo es inelástica al precio, es decir, independientemente de cuanto varíe el precio del suelo la cantidad ofertada no variará y por tanto un aumento en la demanda genera un aumento en el precio, pues de todas formas las familias y las empresas consumirán suelo, es decir, buscarán localizarse dentro de la ciudad.

En una entrada anterior de este blog se revisó un modelo de desarrollo urbano que identifica la forma en que la intensidad de la localización de las actividades urbanas (residenciales, comerciales, de servicios, negocios, industriales) se distribuyen en la ciudad, en la Figura 5 se aprecia como se distribuye en el modelo monocéntrico, el valor de suelo y la edificabilidad, considerando una línea recta desde el Centro de la ciudad hacia la perifería, esta edificabilidad genera la oferta inmobiliaria, en la cual se localizarán las actividades de familias y empresas. Como se aprecia los mayores valores (y por tanto la edificabilidad) se concentran en el centro de negocios (CBD), sobre este suelo se genera la mayor demanda de localización, es el suelo con el valor más alto de la ciudad; para responder a esta mayor demanda, corresponde desarrollar una mayor intensidad de ocupación, por lo cual, la edificabilidad deberá mayor y disminuir a lo largo de la ciudad en correspondencia con la pendiente en la cual el valor de suelo disminuye.

La expresión formal de la curva de la Figura 5, según Alain Bertoud, es la siguiente:

En la figura 6 se muestra la lógica del cálculo de la edificabilidad, dada la curva del modelo urbanos estándar y considerando que el arreglo del eje de las ordenadas corresponde a la edificabilidad, la edificabilidad necesaria en una porción de la ciudad (que corresponde al eje de las abscisas) se calcula con la integral del segmento que ocupa la porción que se desea regular. Considerando, como base, que la curva ha sido calculada a partir de la distribución espacial de los valores de suelo.

Más que la misma fórmula antes reseñada, es importante manifestar la relación que tiene el cálculo del coeficiente de edificación con el despliegue espacial del valor de suelo, debido a la identidad entre demanda de suelo (que es una demanda de localización) y la generación de una oferta inmobiliaria en el suelo de mayor valor, a fin de responder a la mayor demanda de localización. Esta oferta inmobiliaria, generada por el Coeficiente de Edificación, permitirá que se satisfaga la demanda de localización y el valor de suelo se mantenga dentro de la curva, una oferta que no corresponda a la demanda generará una distorsión del mecanismo de precios haciendo el suelo más caro y generando que el valor de las unidades inmobiliarias sea menos asequible a familias y empresas.

El cálculo de la variación de precios en el espacio requiere de un manejo de datos justamente espaciales, así como de otras variables que deben formar parte del análisis de la planificación urbana para plantear las condiciones regulatorias del desarrollo urbano. La intensidad de uso por el valor de suelo debe analizarse junto a los patrones de asentamiento (forma y dimensiones de las manzanas, de los lotes, del ancho de las calles, de la sección vial, de la dimensión y ubicación de los retiros y otros), que en buena cuenta determina las condiciones para que los Coeficientes de Edificación puedan ser mayores o menores; así mismo, los coeficientes de edificación estarán mediados por legitimidad del proceso regulatorio y de la toma de decisión en la esfera política y social. Así mismo, la regulación de la intensidad de la ocupación deberá evitar áreas calificadas como patrimonio y activos ambientales; que existan estos (dependiendo de su localización dentro de la ciudad) modificarán las condiciones de la oferta de suelo y por tanto pueden tener impacto en la generación de precios de la ciudad.

Concluyendo

El Coeficiente de Edificación es el princpial instrumento para regular la intensidad de ocupación del suelo urbano, se cálculo se realiza en base a la distribución espacial de los valores de suelo, genera mayor edificabilidad donde hay mayor demanda de localizaciones, la misma que está expresada en el valor de suelo. Así mismo, considera para su determinación los patrones de asentamiento, los mismos que determinarán la viabilidad de la aplicación del Coeficiente de Edificación.

Se relaciona con otros aspectos regulatorios del desarrollo urbano: como el régimen de suelo. Así mismo, su implementación permitira aplicar otros instrumentos de intervención urbanística como los reajustes de suelo, la renovación/regeneración urbana, los Desarrollos Orientados al Transporte y otros de mejora urbanística.

Nota: la imagen de cabecera corresponde a la descripción en el marco de la legislación filipina del Floor Space Index (FSI), otro nombre para el coeficiente de edificación, su descripción y desarrollo se pueden revisar en este link de la página web de Farzan D.

Nota bis: en este ingreso del blog se utiliza la denominación Coeficiente de Edificación como indica el RNE y ha sido utilizado durante muchos años en la legislación urbanística peruana, la Ley DUS introduce el nuevo término Coeficiente de Edificabilidad.