En el desarrollo de instrumentos de gestión de suelo urbano, que permitan generar mecanismos de mercado para la regulación del mercado de suelo y del desarrollo urbano, los dos conceptos del título tienen un importante rol, pues permiten la generación de mecanismos que regulan el mercado de desarrollo urbano y así como direccionar recursos públicos y privados que posibiliten desarrollar armónicamente una ciudad. Ambos son utilizados por diferentes legislaciones nacionales para la gestión del suelo urbano, de la captura de valor urbano y del financiamiento de servicios e infraestructura urbana.
La Edificabilidad es la cualidad del suelo, asignada administrativamente, que permite generar un área construida comercializable, o si e prefiere un área construida, o un área de techo sobre dicho suelo. Es decir, cuantos metros cuadrados de área construida me permite los x metros del terreno, si deseáramos medirlos a través de un indicador este sería:
Metros cuadrados de edificación / metro cuadrado de suelo.
En cambio el Aprovechamiento es el valor relativo asignado por el mercado a la edificabilidad, es decir, no tiene el mismo valor un metro cuadrado de área comercializable en la zona más dinámica de la ciudad que un metro cuadrado en una porción de la ciudad con servicios deteriorados y una economía estancada. O tampoco tiene el mismo valor, un metro cuadrado de edificio residencial, que uno de un edificio comercial. Si deseáramos colocarlos medirlos a través de indicador este sería
Metros cuadrados de edificación (ajustado al precio de mercado) / metro cuadrado de suelo
El aprovechamiento de un metro cuadrado de suelo será más alto donde mayor sea la dinámica urbana, o se tenga mayor edificabilidad o el tipo de uso de suelo sea más demandado por la ciudad (uso comercial por ejemplo), no es equiparable por tanto la edificabilidad en diferentes áreas de la ciudad.
En el Perú, el primero está determinado por el coeficiente de edificación, uno de los parámetros urbanísticos de la zonificación urbana. El aprovechamiento, en cambio, no está reconocido ni tiene desarrollo en la legislación urbanística peruana vigente.
Con estos conceptos se pueden generar diversos instrumentos de mercado para la regulación del desarrollo urbano como la transferencia de edificabilidad, la implementación de equipamiento urbano, el leasing de suelo público, la renovación urbana o instrumentos de captura de valor que permitan financiar servicios urbanos o infraestructura en zonas de la ciudad con una dinámica urbana menor.
Imagen tomada de Vermont Natural Resources Council atribuida a al Michigan Department of Evironmental Quality
Urbanismo y Economia 