Nota: este ingreso al blog es parte de un artículo del Número 3 de la revista LIMAQ de la Carrera de Arquitectura de la Universidad de Lima, de pronta publicación .
Las Viviendas son productos inmobiliarios sujetos al mercado de viviendas de las ciudades, en este mercado los proveedores de vivienda buscan el mejor arreglo de costos para ofertar viviendas sujetas a las condiciones de la demanda, sin embargo el mercado genera soluciones habitacionales solo para el segmento de la población que pueda pagar los costos de la generación de las unidades habitaciones y les genere una ganancia a los proveedores privados; por tanto, estos no proveerán viviendas a los segmentos de población que no puedan pagar una vivienda en esas condiciones. Esta porción de la población que no logra acceder al mercado formal de viviendas, toma sus soluciones habitacionales en la oferta del mercado informal de viviendas, las mismas que se generan en condiciones sub-estándar de servicios urbanos y de calidad de edificación.
Las familias que acceden a soluciones habitacionales en el mercado informal, acceden o a unidades habitacionales existente en condiciones sub-estándar de edificabilidad y accesos a servicios (ambientes sobre-usados, instalaciones internas deterioradas, déficit de servicios públicos, entorno social difícil y otros) o acceden a una localización sin habilitación urbana, en lo que primero se habita y luego se realiza la habilitación urbana, esto configura una “ciudad al revés”[1].
Derechos de la Imagen: © Elemental
La población de bajos recursos que no logra ingresar al mercado formal de vivienda accede a una localización sin servicios ni vivienda edificada, progresivamente edifica la vivienda y gestiona la inversión para los servicios urbanos como saneamiento, energía, pistas y veredas. Sin embargo esta habilitación de servicios y la edificación de la vivienda, aplazada en el tiempo, no termina y las inversiones realizadas generan activos incompletos cuya depreciación resulta más rápida que su habilitación, con lo cual este tipo urbanización (primero se habita luego se habilita) resulta inviable para generar ciudad, pues no logra salir del estado de sub-estándar[2]. La vivienda social, por tanto, será aquella que permite a la población que no logra acceder al mercado de vivienda formal, el tomar una solución habitacional adecuada en un entorno urbano habilitado, evitando los resultados perversos de la habilitación tipo barriada[3]. Por lo mismo entonces la Vivienda Social no solo deberá entenderse como la unidad inmobiliaria sino, sobre todo, como la suma de los servicios y el espacio público que determina la calidad de la unidad habitacional.
La vivienda social es, entonces, una unidad inmobiliaria que no ingresa al mercado pues es entregada directamente a los pobladores beneficiarios por el Estado a un precio fuera de mercado; o bien es una unidad dentro del mercado pero a precio subsidiado por el Estado con un público objetivo acotado. En ambas situaciones el rol del Estado como proveedor o financista es central, sin su participación no existe la vivienda social. En el Perú los subsidios a la vivienda se han gestionado a través del Fondo Mi Vivienda y sus diferentes ofertas de subsidios, a pesar de la diversidad de la oferta de los servicios el resultado de su aplicación no necesariamente ha beneficiado a las familias de menores ingresos, debido a que no se ha desarrollado un mecanismo de control basado en la definición de un usuario objetivo y que el subsidio a las tasas de interés bancarias, reproducen la partición de la demanda según las condiciones del mercado, lo que determina que la oferta de subvención del Fondo Mi Vivienda sea tomado por el sector de las familias demandantes que pueden pagar los precios de mercado.[4].
La oferta de Viviendas Sociales al estar asociadas a la oferta formal de viviendas sin una distinción clara de su público objetivo se enfrenta a una estructura de costos que afecta su misma generación de oferta, en este sentido el factor que más influye en el aumento del precio de la Vivienda y disminuye el carácter social de la vivienda subsidiada es el valor del suelo. Así mismo la necesidad de canalizar el subsidio mediante el sistema bancario tiene el gran inconveniente que las familias de bajos ingresos difícilmente toman los servicios financieros de la banca formal y por tanto son invisibles al sistema crediticio formal.
Por ello y por las condiciones a las que se enfrentan las familias para acceder a la oferta de Viviendas Sociales, se pueden identificar dos problemas:
- Los precios de las viviendas aún son demasiado altos a pesar del subsidio pues unos de sus componentes, el valor del suelo, incrementa el valor haciendo que salgan del mercado las familias con menores ingresos; y
- Las condiciones bancarias para acceder a los servicios crediticios, hacen que las familias de menores ingresos no logran acceder al sistema bancario y por tanto no puedan acceder a la oferta de viviendas sociales.
Por ello el elevar el monto del subsidio no mejorará el alcance de los mismos a la población de bajos recursos sino al contrario los dejará en manos de familias no necesariamente de bajos recursos, debido a que lo que se subvenciona es el valor del total del bien, en el cual uno de los factores principales: el valor del suelo, no tiene ninguna regulación.
Entonces, solucionar el acceso de viviendas a las familias que no logran alcanzar las mismas en el mercado formal; es un asunto tanto de regulación e intervención sobre un mercado imperfecto: el suelo urbano; así como el diseño de un proceso social que visibilice las condiciones de formalización bancaría de la población.
[1] Calderón, J. (2006). Mercado de tierras urbanas, propiedad y pobreza. Lima: Lincoln Land Institue of Land Policy, SINCO Editores
[2] Según Gustavo Riofrio existen dos tipos de urbanización, el modo convencional (primero se habilita y luego se habita) y el modo Barriada (al revés); la argumentación acerca del problema de obsolescencia de la vivienda antes de la culminación de la inversión para su culminación, es un problema señalado por Riofrío en diferentes conferencias y principalmente en Riofrio, G. & Dryant, J.C. (1987). ¿Qué Vivienda han Construido?. Lima, CIDAP, IFEA, TAREA.
[3] Las diferentes definiciones de Vivienda Social, Vivienda de Interés Social, o denominaciones similares, tienen en común el hecho que son una oferta para aquellas porciones de la población que no logra acceder a ella a través del mercado formal.
[4] Tomado de “El curioso caso del Fondo Mi Vivienda”, en Temas y Gestión Pública y Actualidad, Serie Gestión Pública y Desarrollo, Lima Instituto Peruano de Economía, Febrero 2010. Recuperado de http://ipe.org.pe/wp-content/uploads/2010/04/gestion-publica-y-desarrollo_febrero_mivivienda.pdf
Urbanismo y Economia 
Se hace necesario regular el costo del suelo urbano, de otro lado bajar las tasas de interés
Estimado Carlos, así es, sin embargo, la manera más eficiente de hacerlo es mediante mecanismos de mercado, las tasas de interés son una variable cuyo manejo está más allá de la regulación urbanística, el mayor impacto en mejorar la bancabilidad de las familias no está tanto en bajar las tasas por decreto, sino en aumentar la competencia y donde el Estado deba subsidiar, subsidie.
La regulación del suelo si es una cuestión urbanística, pero no se trata de decir el metro cuadrado desde ahora vale tanto, existen mecanismos de mercado para hacerlo de tal forma que se promueva la competencia y se equiparen los beneficios generados por el Desarrollo Urbano.
Muchas gracias por tu comentario, casi ya me salió otro tema para el blog.