Discúlpeseme la pedantería del título, está pensado en llamar la atención sobre un tema bastante lejano para la mayoría de urbanistas y planificadores urbanos: la dimensión financiera del desarrollo urbano. Como cualquier activo con capacidad de liquidez, los proyectos inmobiliarios pueden generar instrumentos financieros que permitan la ejecución de proyectos en base a futuros ingresos esperados, generando para ello titulación de valores, estos títulos se basan en futuros flujos de efectivo predecibles, como por ejemplo los ingresos generados por la venta o alquiler de productos inmobiliarios.
La titulación de valores sirve para financiar proyectos de desarrollo urbano o inmobiliario en mejores condiciones financieras, así mismo para canalizar flujos de inversión hacia proyectos que tienen una alta seguridad de retorno. En el país los principales participantes de estos fondos, son por el momento las AFPs, justamente por la seguridad de los retornos.
En los Estados Unidos estos instrumentos se originaron en 1960 y se denominan Real Estate Investment Trust – REIT, en castellano: fideicomisos para la inversión inmobiliaria; son entidades encargadas de recoger aportes de inversionistas particulares y canalizar dicho capital hacia diversos productos inmobiliarios, que pueden ser viviendas, oficinas, complejos comerciales, habilitaciones industriales o también hospitales, hoteles, o incluso ¡bosques!, pueden leer este artículo del The New York Times al respecto. Lo importante es que los REITs permiten estructurar el financiamiento de proyectos de desarrollo de suelo, pues esa es su principal finalidad. Al ser fideicomisos los patrimonios comprometidos están protegidos, así mismo tienen la obligación de repartir al menos el 90% de los ingresos entre los aportantes al fideicomiso, por último en algunos casos tienen beneficios tributarios. Se han diversificado en los mayores mercados inmobiliarios mundiales desde USA hasta Japón, desde el Reino Unido hasta Kenia. Otra de sus importantes características es, que dependiendo del tipo y de la legislación, pueden listarse en bolsa permitiendo un mercado secundario de los mismos, así como aportando una mayor transparencia a su emisión y transacción.
En el Perú, la Superintendencia de Mercados de Valores (SNV) incluyó los “Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles” – FIRBIs, como parte de la reglamentación de los Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras (Resolución de Superintendencia N° 029-2014-SMV de diciembre del 2014) aunque ya desde mucho antes existían fondos de inversión con fines inmobiliarios. Según esta primera reglamentación los beneficios de participar de esta primera versión no eran muy alentadores para la participación de personas naturales, sin embargo progresivamente el principal impedimento para esto fue levantado, pues se bajaron las tasas de impuesto a la renta y el cobro del mismo se difirió a la ejecución del valor del aporte. En noviembre del 2016 mediante la Resolución de Superintendencia N°038-2016-SNV se incorporó los “Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces” – FIBRAs como parte de los Fondos de Titulización en renta de bienes inmuebles, estableciendo una serie de condiciones como que el 70% del patrimonio del fidecomiso esté invertido en activos propios ligados a la industria inmobiliaria, la limitación de enajenar el bien inmueble construido o adquirido luego de algunas condiciones, que la Sociedad Administradora reparta al menos el 95% de las utilidades netas del fideicomiso y otros. Ambas, tanto los FIRBIs como los FIBRAs son inscritos y negociados en la Bolsa de Valores de Lima, con lo cual se convierten en instrumentos de público dominio y su administración resulta transparente para los operadores. El 31 de diciembre del 2016 se publicó en El Peruano la Ley 30532, Ley que Promueve el Desarrollo del Mercado de Capitales”, que aporta dos cambios muy importantes, el primero es que equipara el impuesto a la renta de cinco por ciento para personas naturales con lo cual equipara la inversión en FIBRAs con la compra de un departamento para alquiler, así mismo regula el aporte de bienes inmuebles al patrimonio fideicometido, planteando el caso que este retorne luego de culminado el fideicomiso o se extinga como parte de la ejecución de los fines del fideicomiso. Con lo cual se genera un instrumento financiero para incorporar a propietarios comunes como aportantes para la gestión de un proyecto de desarrollo urbano, esto puede servir para, aprovechando los instrumentos de gestión urbanística de desarrollo de suelo urbano, generar reurbanizaciones, agrupación de predios, o procesos de renovación urbana. Podrían servir para la estructuración de proyectos de desarrollo urbano como en este ejemplo desarrollado en otra entrada de este blog.
La identificación de parte de la autoridad local de desarrollo urbano de zonas potenciales de desarrollo urbano, renovación urbana, reurbanización o habilitación urbana, la asignación de una zonificación y su reglamentación que promuevan la agrupación de predios para la generación de proyectos de desarrollo urbano, o la transferencia de edificabilidad pueden plantear escenarios fértiles para la inversión privada en desarrollo urbano, determinando los aportes y condiciones según el planteamiento urbanístico de la autoridad de la ciudad.
Comenzando con los FIRBIs hasta los ahora FIBRAs la expectativa de los inversionistas por usar estos instrumentos es cada vez mayor, desde fines del 2015 cuando solo habían cinco FIRBIs registrados, hasta la actualidad que entre FIRBIs y FIBRAs se tienen registrados no menos de 30 en la Superintendencia del Mercado de Valores, el mercado ha ido adquiriendo cada vez una mayor expectativa y generando las condiciones para su explotación a mayor escala.
Sin embargo estos instrumentos no podrán desarrollar todo su potencial si no se articulan adecuadamente con instrumentos de urbanismo, de gestión del valor de suelo, de zonificación urbana y su reglamentación, que promuevan la aglomeración predial, o la generación de proyectos de renovación urbana, o de transferencia de edificabilidad, escenarios donde estos instrumentos puedan dar todo su potencial. Para ello también, debemos contar con planificadores urbanos, con urbanistas, preparados para entender y trabajar la dimensión financiera del desarrollo urbano, del valor de suelo generado por las actividades urbanas y que al final de cuentas es el más especializado aporte de las economías urbanas.
Urbanismo y Economia 
Hola Agusto, muy buen artículo, dando a entender no sólo años inversionistas las posibilidades que ofrece la ciudad, sino a las autoridades, que tienen estos mecanismos y herramienta para darle valor agregado a la ciudad, hacerla atractiva y competitiva.
Debemos seguir inculcando «cultura urbanística», si cabe el término.