El jueves 24 de mayo se publicó en el diario oficial El Peruano la Ley 30776 LEY QUE DELEGA EN EL PODER EJECUTIVO LA FACULTA DE LEGISLAR EN MATERIA DE RECONSTRUCCIÓN Y CIERRE DE BRECHAS EN INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS, pueden revisar dicha Ley en el siguiente enlace. El objetivo de esta ley es permitir que, de manera extraordinaria, el Ejecutivo legisle en diversas materias que permitan una eficiente y adecuada reconstrucción del norte. Para ello el gobierno tiene un plazo de 60 días durante los cuales puede emitir Decretos Legislativos que permitan justamente apurar y mejorar la reconstrucción de las ciudades y territorios afectados por el “Niño Costero” del verano austral del 2017.
En otra entrada de este blog y de manera bastante rápida ya he analizado las condiciones de planeamiento urbano y territorial que permitirán tener una mayor eficiencia en la inversión a partir de intervenciones de escala, que generen a su vez el suficiente valor de mercado que permita articular estos procesos a la inversión privada.
Ahora quiero indicar cuales instrumentos de gestión pública del suelo urbano existentes en la normativa peruana, se pueden utilizar en el proceso de reconstrucción del norte:
- Derechos Adicionales de Edificación Transferibles (DAETs)[1]: que ya viene siendo utilizado para la puesta en valor de patrimonio arquitectónico, y podría aplicarse para reconocer derechos de edificabilidad en zonas donde deba reasentarse población, así mismo, podría utilizarse en la reconstrucción permitiendo zonas generadoras de derechos de edificabilidad (que luego los desarrolladores podrían utilizar en otros lugares) a fin de hacer más rentables la inversión en reconstrucción.
- Contribución Especial por Obras Públicas: uno de los pocos instrumentos con base suelo que se aplican con cierta regularidad en el país, consiste en la distribución del costo de la obra pública en infraestructura entre los beneficiarios de la misma, es decir, aquellos predios que se beneficien con alguna infraestructura, digamos una vía o una obra de saneamiento o de energía o cualquiera otra infraestructura, aportan solidariamente al gasto de la misma.
- Zonificación Inclusiva: también mencionada en el RATDUS indica que en la medida que un proyecto de desarrollo urbano incluya viviendas sociales (determinadas por el uso de los bonos habitacionales gestionados por el Programa Mi Vivienda y el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento), se les otorgará una bonificación en mayor edificabilidad con lo cual el proyecto puede ser más rentable. O también pueden desarrollarse con los DAETs y llevar esa edificabilidad a otro proyecto.
- Reajuste de Suelos: explícitamente normado en el RATDUS[2], aunque limitado a habilitaciones urbanas. En el Reglamento Nacional de Edificaciones se tiene algo similar denominado Reurbanización[3], el cual se puede hacer en zonas urbanas. Ambos consisten en hacer agrupamientos prediales para generar intervenciones urbanísticas de escala, con lo cual se disminuyen costos operativos y se genera la valorización de los predios que permite estructurar mejor el financiamiento. En la normativa peruana se describe actualmente el procedimiento para su implementación.
Sin embargo estos necesitan una normativa que les afine y refuerce, sobre todo la transferencia de edificabilidad que en estos momentos está muy acotada por el RATDUS y no podría aplicarse a procesos de reconstrucción o el Reajuste de Suelos que necesita de al menos dos aportes normativos importantes uno primero es el principio de justo reparto de cargas y beneficios que, aunque reconocido en el RATDUS, necesita un refuerzo de mayor nivel, permitirá que los predios puedan asumir un, un segundo aporte normativo sería la determinación de la obligatoriedad de la participación de los predios a participar del reajuste de predios en el marco de los procesos de reconstrucción.
Sin embargo estos necesitan una normativa que les afine y refuerce, sobre todo la transferencia de edificabilidad que en estos momentos está muy acotada por el RATDUS y no podría aplicarse a procesos de reconstrucción. También en cuanto de zonificación inclusiva o hacer más expeditivo las Contribuciones Especiales por Obras Públicas. Sin embargo el mejor instrumento puede ser el Reajuste de Suelos, que necesita de al menos dos aportes normativos importantes: uno primero es el principio de justo reparto de cargas y beneficios que, aunque reconocido en el RATDUS, necesita un refuerzo de mayor nivel, permitirá que los predios puedan asumir proporcionalmente los beneficios (el aumento de la renta o valor de los predios) del desarrollo urbano así como sus costes (inversión en habilitación urbana y mitigación de riesgos); un segundo aporte normativo sería la determinación de la obligatoriedad de la participación de los predios en el reajuste de predios para los procesos de reconstrucción, y para ello también debe reforzarse con el explícito reconocimiento del principio de prevalencia del interés general sobre el particular.
Se pueden generar intervenciones urbanísticas utilizando estos instrumentos por separado o se pueden combinar los mismos según el requerimiento o imaginación del formulador del proyecto de desarrollo urbano. Lo principal es identificar a nivel de planificación urbana cuales son estas intervenciones y diseñar el mayor impacto con el menor uso de recursos y tiempo para mejorar los niveles de bienestar de nuestra población.
[1] Conocidos en la literatura internacional como transferencia de edificabilidad y que tiene en los CEPACs brasileños su referente internacional más conocido.
[2] Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, aprobado por el D.S N°022-2016-VIVIENDA
[3] En el RNE se indica que la Reurbanización considera también el reordenamiento de espacios públicos, el resultado no puede generar menos espacios públicos que los originales.
Nota: fotografía por AFP.
Urbanismo y Economia 