El reajuste de suelo, también llamado reajuste de tierras, reparcelación, land readjustment projects o en el caso de la normativa peruana: reajuste de suelos (RATDUS) y también Reurbanización (en el RNE cuando implica a espacios públicos), se refiere a procesos de integración inmobiliaria, donde los propietarios aportan sus terrenos para dar paso a nuevos proyectos que implican la reconfiguración de un área urbana. Es una intervención urbanística que integra predios subutilizados, generando mejoras de valor predial que son repartidas entre los participantes del proceso (propietarios de suelo, agentes desarrolladores, gobierno local, inversionistas u otros). En otras palabras, la cesión que hacen los propietarios de sus predios, es una cesión “voluntaria pero interesada” basada en las ganancias que se deriven del proyecto final (Jiménez, 2016).
El Reajuste de suelos se ha practicado en muchos países con el fin de lograr metas en diferentes políticas, desde la consolidación de las tierras de cultivo hasta la revitalización de los centros de las ciudades. Su principio básico consiste en organizar a los propietarios de terrenos para que actúen en forma colectiva, cooperando con un gobierno local y/o un desarrollador privado, con el fin de integrar sus predios para generar un proyecto de redesarrollo urbano (Hong & Brain, 2012).
El reajuste de suelos permite desarrollos urbanos aglomerando predios para aprovechar economías de escala, genera un mayor aprovechamiento del suelo, generando incluso aportes de equipamiento urbano. Esta técnica no necesita de la compra de los predios para su desarrollo, involucra a los propietarios como socios del desarrollo y les devuelve una parte proporcional de los beneficios del proyecto. Es un sistema de autofinanciamiento de desarrollo de suelo (Yanase, 2013).
Este procedimiento ha sido utilizado en el Japón para los procesos de reconstrucción luego de la segunda guerra mundial y de los diferentes sismos ocurridos en su territorio, uno de sus principales propósitos es regenerar una porción de la ciudad, mejorando la dotación de infraestructura y/o equipamiento urbano, se utiliza para ello un amplio sector urbano, el cual tiene una mistura de predios cuya configuración física hace difícil la dotación de vías, transporte, escuelas, centros de salud, hospitales, parques u otros equipamientos. Genera un más eficiente ordenamiento de la ocupación del suelo y por tanto los retornos económicos de los desarrollos urbanos serán mayores que la trama urbana original, con esta diferencial de valores (posterior al desarrollo del proceso) se reparten beneficios entre los participantes del proyecto.
El proceso básico de un reajuste de suelos, empieza con un acuerdo de participación entre los propietarios, desarrolladores, inversionistas y el gobierno local. Genera luego un rediseño del área a intervenir, identificando los predios resultantes, los aportes en infraestructura, equipamiento y espacio público. Luego de ello se reparten los beneficios del desarrollo en función de los aportantes del proyecto. Luego se estructura el financiamiento que incluye los vehículos financieros necesarios para el desarrollo y las condiciones de su pago (Yanase, 2013).
En la normativa peruana está definido mediante el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible – RATDUS, en el Artículo 133° establece que el Reajuste de Suelos se aplica para las habilitaciones urbanas en el caso que los predios rústicos sujetos a habilitación urbana presenten formas o dimensiones que dificulten su adecuado desarrollo. La norma determina que el reajuste de suelos pueda ser ejecutado por una Unidad de Gestión Urbanística (UGU), en cuya acta de constitución se registren los aportes de los participantes del proceso, le otorga a la UGU o a la sociedad que ejecute el reajuste la responsabilidad de realizar los trámites administrativos y gestionar la inversión.
La aplicación de este instrumento permite ejecutar proyectos de habilitación urbana, renovación urbana, redesarrollo de zonas deterioradas de la ciudad, reconstrucción luego de desastres, reasentamiento urbano, dotación de infraestructura y equipamiento urbano; puede combinarse con proyectos de Desarrollos Orientados al Transporte o de transferencia de edificabilidad.
El reajuste de suelos es un mecanismo que puede ser parte de la estrategia para implementar proyectos de desarrollo urbano, cuando el problema que se deba superar consista en la disparidad y baja escala de la malla predial original. La importancia del reajuste de suelo estriba en que es un instrumento que permite trabajar sobre suelo acumulado, reconociendo el origen de las propiedades y los derechos de los propietarios. Para luego, en base a estos derechos, repartir las cargas y beneficios del desarrollo urbano generado. Sin embargo en los lugares donde se aplica con mayor éxito (Alemania, Japón, España y otros) la participación de los propietarios es obligatoria. La planificación determina los límites del área y las modalidades que se utilizarán para desarrollar el suelo.
Pasos a seguir para la aplicación del Reajuste de Suelos en un proyecto de Desarrollo Urbano:
- Conformación de la UGU por los propietarios y gobierno local (también podría incluirse a los desarrolladores, en el caso de no hacerlo se puede generar un concurso para incluir al socio desarrollador en al UGU).
- Conformación del Fideicomiso de Desarrollo Urbano, donde se especifican los aportes tanto de los propietarios, gobierno local y Desarrollador (y del financista). Este fideicomiso no necesariamente es el mismo que el Desarrollador genera para financiar su participación en el proyecto.
- Ejecución del Fideicomiso de Desarrollo Urbano, generación de renta a partir de la colocación de los bienes generados.
- Ejecución del reajuste de suelo, repartiendo la renta del proyecto según los compromisos del Fideicomiso de Desarrollo Urbano basados en los aportes de los propietarios, gobierno local y Desarrollador.
Referencias Bibliográficas
Hong, Y.-H., & Brain, I. (2012). El reajuste de suelo para el desarrollo urbano y la reconstrucción después de una catástrofe. Land Lines, 2–11.
Jiménez, R. A. (2016). ¿Qué es el reajuste de terrenos? Urb21 Blog. Retrieved from https://urbe21blog.wordpress.com/2016/08/23/que-es-el-reajuste-de-terrenos/
Yanase, N. (2013). Understanding Kukaku-Seiri.
Nota: Imagen tomada del Blog Urbe21, específicamente del post dedicado a Reajuste de Suelo, que recomiendo leer.
Urbanismo y Economia 
Este tipo de intervenciones, me parece que muy poco se ha practicado en nuestro país. Como vemos pueden ser Iniciativas privadas o publico privadas, depende de los aportantes. Es importante aceptar el reto de este tipo de intervenciones.
la primera vez lo escuché al Arq. Acosta, en sus capacitaciones que dictaba en el 2003.
Se propuso en el PDU Cercado de Lima 2014 -2024, para la zona industrial de la AV. Argentina.
Habría que preguntar al Arq. Beingolea en las intervenciones de renovación urbana del Rímac si han tomado en cuenta estos tipos de intervenciones. SALUDOS
Estimado Luis, gracias por escribir. así es, prácticamente no se ha utilizado este instrumento, a pesar que puede ser poderosísimo para diseñar y estructurar financieramente proyectos de desarrollo urbano tanto en lo público como en lo privado. Como proyectos públicos no necesitan necesariamente del financiamiento privado, sino de la gestión de derechos de desarrollo urbano o de edificabilidad (generados en los planes urbanos). Mediante estos instrumentos, sin necesidad de poner un sol, y en suelo privado, los gobiernos locales pueden impulsar proyectos de desarrollo urbano.
La zona industrial alrededor de la Av. Argentina es un tema muy curioso, más bien yo diría que por el tamaño de los predios, podría no necesariamente justificarse el reajuste de suelos. Sin embargo, depedendería mucho del tamaño de los proyectos. Donde se me ocurre que podría realizarse con un mayor impacto podría ser en Breña o La Victoria, cuya malla predial no permite hacer proyectos de escala.
Hola Augusto: Once upon a time a brief group of fellows that ……… in San Marcos!
Una de las cosas mas relevantes y siempre constantes en los derechos de propiedad, de los que sustancialmente impulsan la propiedad del suelo y sus formas de utilización espacial y creación de santuarios (de urbes amigables, de ecosistemas comerciales, de biotopos naturales ecológicos, de espacios libres de alteración artificial, o de inversiones en condición no antrópica) es la de articular la construcción de decisiones sobre todo de contenido económico y la creación de valor público, en el caso del Estado, y de valor de mercado en el caso privado (de intervención o de no intervención, como el caso de las reservas y su potencial como bancos medioambientales, biosfera o símiles, con una mirada estratégica y que implica de un lado un cuidadoso trazo de la evolución del uso del suelo y de la prognosis acerca de los factores que le presionan (densidad poblacional, relación de renovación «vital» y saturación urbana, degradación, agotamiento, etc., y otra la paciencia de resistirse a la oportunidad del corto plazo por la paciencia del largo plazo. Un ejemplo claro y contundente en nuestro país, es la conducta prospectiva del Grupo Wong, que con paciencia oriental desarrolla estudios de futuro en base a esas corrientes y va adquiriendo propiedades para su consolidación en términos del espacio que requiere un estándar de metros por habitante de atención en sus modelos de negocio. Quizá en un próximo número ese seria un aspecto interesante a abordar, ya que no es la única práctica local ni la única empresa que desarrolla esa técnica.
Que la fuerza te acompañe!
Hola Augusto,
muy interesante tu blog y este artículo en especial me llamó la atención. Definitivamente creo que el tema de Reajuste de Tierras puede ser una opción para fomentar la densificación urbana y para crear espacio para proyectos de infraestructura, transporte público y espacio público. Se me ocurre por ejemplo en ex- ocupaciones informales que ahora cuentan con títulos formales pero que nunca fueron realmente planeados en un esquema de ciudad. Me alegra saber de que existe un marco legal para esta operación, ahora, un tema a considerar es la naturaleza a largo plazo de los proyectos de reajuste de Tierras.. en ese sentido, saben de algún proyecto de Reajuste de tierras que se haya ejecutado con éxito en Perú?
Saludos desde Berlín!