La gran diferencia entre los inmuebles de los Centros Históricos y los de cualquier otro lugar de la ciudad, es su calidad de patrimonio, su unicidad dentro de la ciudad depende de su calidad patrimonial, en la medida que es patrimonio tendrá valor, y los procesos de mejora y promoción deben alentar ese valor de patrimonio histórico y buscar que en el logro de él, se den los procesos de desarrollo urbano. Trabajar proyectos de desarrollo urbano, o redesarrollo urbano o regeneración urbana en centros históricos, tienen esta situación especial: deben lograrse a través de la puesta en valor y explotación del patrimonio histórico de los bienes inmuebles.
Sin embargo, para hacerlo se tienen una serie de situaciones problemáticas que no son tan sencillas de solucionar, un tema muy fuerte es el saneamiento legal, no existe seguridad jurídica sobre la tenencia de una buena cantidad de bienes inmuebles, y por tanto de las responsabilidades y beneficios que los proyectos de regeneración urbana, al no estar claro esto último difícilmente se logran canalizar inversión pública y privada sobre los inmuebles. Otro es la fuerte necesidad de inversión para poner en valor los inmuebles, entre 5 y 10 veces más que en otros proyectos de regeneración urbana que no se desarrollan en centros históricos, y por lo mismo la necesidad de encontrar un uso que efectivamente logre pagar esta inversión; y por último, y probablemente el más importante, es determinar cuál es el rol que deben jugar los actuales ocupantes del centro histórico dentro de los procesos de regeneración urbana.
Cómo sociedad lo primero que debemos ponernos de acuerdo es entender cuál es el rol del Centro Histórico dentro de la ciudad, y aunque bien, la forma de gestionar los centros históricos están conceptualmente definidas por órganos internacionales como UNESCO, debemos respondernos, ¿Qué tanto comercio o que tanta residencia o qué tantos negocios o qué tipo de actividades deben ir en el centro histórico? Y en función de ello, encontrar la forma de implementar los proyectos de regeneración urbana. Que permitan mejorar las condiciones, no solo del patrimonio, sino de la ciudad en sí, de las actividades urbanas que necesitan desarrollarse en el centro histórico, de la vida urbana que es necesario alentar.
En el Centro Histórico de Lima existen diversos actores institucionales públicos y privados con diferentes derechos de propiedad sobre inmuebles, la Municipalidad Metropolitana de Lima a través de EMILIMA, las diferentes órdenes religiosas, el Arzobispado de Lima, la Beneficencia Pública de Lima, empresas inmobiliarias como Arte Express, personas particulares, y por supuesto un sinnúmero de sucesiones intestadas. Los principales usos son los de comercio y negocios, negocios de baja rentabilidad y oficinas públicas.
Por ser un Centro Histórico la forma en la que debe generar valor en los procesos de regeneración urbana, como ya lo dijimos, debe pasar por potenciar el valor de patrimonio histórico de los inmuebles, esto significa una fuerte inversión en puesta en valor de las propiedades, inversión que difícilmente será pública, no solo por el contexto de recesión luego del COVID-19, sino por las limitaciones de inversión pública sobre predios privados o la sencilla operación de cuantificar el ratio de inversión/beneficiarios de este tipo de proyectos. La inversión deberá ser una combinación público-privada, donde la bala de plata estará en encontrar el equilibrio entre la inversión y los usos del inmueble, el proyecto de regeneración urbana no solo deberá responder a la inversión inicial, también a la operación del inmueble y a los constantes gastos que una propiedad de esta naturaleza genera. Por lo mismo los usos deberán ser mixtos: residencia-comercio-negocios-cultural, la mezcla necesaria entre ellos para asegurar el flujo de dinero que pueda pagar la inversión y la operación del proyecto (y eso puede incluir también viviendas sociales o reasentamientos). Existen dos temas muy importantes para el diseño de una solución de negocio de regeneración urbana:
- Identificación de los actores participantes: roles, responsabilidades y beneficios.
- Diseño de los mecanismos de reparto de responsabilidades y beneficios.
Con el primero se determina quienes participan y cómo participan y el segundo establece los mecanismos en los cuales los actores participarán. Sin embargo, tratar proyecto a proyecto de manera individual difícilmente logrará que se genere una rentabilidad suficiente, resulta necesaria la generación de escala en las inversiones y para ello es importante la participación de actores institucionales públicos y privados.
El rol de organismos públicos como la Empresa Inmobiliaria de Lima (EMILIMA) o del Programa Municipal para la Recuperación del Centro Histórico de Lima (PROLIMA) es vital, el primero como ente promotor de la inversión inmobiliaria que justamente se articule con las necesidades sociales y del segundo, como promotor de la recuperación del patrimonio histórico del centro de Lima. Al liderazgo de estas instituciones corresponde el diseño de proyectos de inversión que, cotejando las diversas experiencias similares encuentren un equilibrio entre inversión pública, rentabilidad privada y cohesión social. No, no es una tarea fácil.
Nota: derechos de la imagén de cabecera por ©Carlos Garcia Granthon, extraída de su página web, se utiliza bajo su autorización.
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