Los fideicomisos de desarrollo urbano no son lo mismo que fideicomisos inmobiliarios, en este segundo caso, el objeto es la edificación y colocación o explotación de unidades inmobiliarias; en el caso de los fideicomisos de desarrollo urbano, su objeto es el uso y ocupación del suelo, que puede generar unidades inmobiliarias y sistemas urbanísticos, desplegando una reconfiguración urbana de predios matrices y propiedades de diferentes características. En este primer ingreso acerca de Fideicomisos de Desarrollo Urbano, revisaremos su uso en proyectos de desarrollo urbano privados, que pueden ser rentables sin la participación pública.
En el Perú el tamaño de los proyectos inmobiliarios está determinado por el tamaño del lote, por ello los desarrollos urbanos dependen de la malla predial; y las intervenciones urbanísticas de escala, que permitirían la configuración y reconfiguración de la ciudad, deben supeditarse a la malla predial existente. Este es una limitante enorme al desarrollo de la ciudad pues les otorga a los tenedores de suelo una enorme capacidad de negociación, que tiene como principal efecto el aumento del valor del suelo. El mayor efecto de esto es una ciudad desigual, por el aumento de los valores de suelo, y privatizada porque un mayor valor de suelo disminuye la capacidad del gobierno de la ciudad de implementar los sistemas urbanísticos[1]. La solución que más ampliamente se aplica en nuestro medio, es que el desarrollador compre varios lotes contiguos, sin embargo, eso justamente encarece los proyectos y amplía el tiempo de maduración de las inversiones.
La legislación urbanística del Perú aún está en pañales pues no hemos sido capaces de generar instrumentos legales y de inversión que nos permitan superar este escollo y generar intervenciones urbanísticas de escala que tenga un impacto importante en el desarrollo de la ciudad, es decir, en la generación de un equilibrio entre la generación de unidades inmobiliarias y la implementación de los sistemas urbanísticos. Las intervenciones urbanísticas de escala podrían re urbanizar porciones importantes de la ciudad que se encuentran obsoletas, sea por la baja capacidad de inversión de sus actuales ocupantes o propietarios, sea por un conflicto entre el uso y el diseño urbano que ya no está acorde con la demanda de la ciudad, sea porque se necesita modificar el uso y la intensidad del mismo pero la malla urbana y predial no lo permite. Para esos casos la normativa peruana vigente identifica que se pueden aplicar los siguientes:
- Reurbanización: según el RNE es un “proceso de recomposición de la trama urbana existente”; está considerado como un tipo de habilitación urbana, se desarrolla en la Norma TH.060. en esta norma se establece la relación entre la reurbanización, la unidad de gestión urbanística y el plan específico; se puede colegir que estos dos últimos son el instrumento regulatorio y de gestión, respectivamente, de la reurbanización. También determina que el plan específico que determina los predios resultantes de la reurbanización.
- Reajustes de suelo: según el RATDUS “es un mecanismo de gestión de suelo para el desarrollo urbano, en áreas urbanizables” con lo cual le baja la llanta de una manera crítica reduciéndolo solo para la habilitación urbana en caso de suelo nuevo, también establece una relación con las UGUs, y por el proceso administrativo al cual se asocia es te instrumento, el instrumento de planificación que está asociado a él es el Planeamiento Integral. Sin embargo, una ordenanza provincial, como lo reconoce la Ley Orgánica de Municipalidades, tiene la competencia para aplicar el reajuste de suelo en un proceso de reurbanización.
Como se puede apreciar, si bien es muy perfectible, existe un marco normativo que permite las reurbanizaciones y los reajustes de suelo, entonces ¿por qué no se aplican? Podemos apuntar algunas probables razones: una porque nadie lo ha hecho aún; otra es porque con la actual normativa peruana para hacerlo todos los propietarios se deben poner de acuerdo; otra más puede ser que los funcionarios de la municipalidad entiendan tan poco de este tipo de proyectos que prefieran ponerles mil peros antes de aprobarlos.
Pero también existen dos razonas muy importantes: la desconfianza en la gestión del proyecto (en la distribución de responsabilidades y beneficios) y la estructuración financiera de la inversión.
Un proyecto de impacto urbano, un proyecto de escala necesita de ambos: difícilmente el financiamiento de una intervención urbanística, de una dimensión importante, correrá a cargo del desarrollador inmobiliario que dirija el proyecto, de los propietarios del suelo, o de los propietarios las unidades inmobiliarias originales, o menos aún del gobierno local. El financiamiento deberá provenir de una entidad que financie el desarrollo urbano tomando los activos a generar como seguridad de su inversión. Y si la gestión del proyecto es tan compleja con diversos actores, aportes e intereses, entonces se necesita un mecanismo que asegure la correcta gestión del proyecto.
La figura del fideicomiso ayuda en estos casos, un fideicomiso que incorpore las unidades inmobiliarias originales, el proyecto de desarrollo y el capital, y cuya gestión incluya la inversión para la generación de nuevas unidades inmobiliarias (con una malla predial diferente y más eficiente), realice los trámites ante el gobierno local, coloque las nuevas unidades inmobiliarias en el mercado, genere los cobros y pagos necesarios, y reparta las unidades o las condiciones en las cuales los fideicomitentes participaron en el proyecto.
Los fideicomisos tienen la gran ventaja que reúne los contribuciones de diferentes agentes/fideicomitentes y las utiliza según las instrucciones que estos mismos aportantes acuerdan, el acuerdo es un contrato por el cual los bienes fideicomitidos son utilizados solamente como se indica y para los fines establecidos, así mismo, si bien los bienes siguen siendo propiedad de los fideicomitentes, su patrimonio dentro del fideicomiso está protegido y no puede ser materia de embargo u otra forma de limitación de la propiedad por cualquier motivo, incluso tributarios. Sin embargo, los derechos que estos aportes generan en la participación de los beneficios que generará el Fideicomiso pueden titularizarse y negociarse.
Como se ha visto, en las normas peruanas existe una relación entre regulación de suelo (mediante el Plan Específico) y el modelo de gestión (la Unidad de Gestión Urbanística), una relación no muy clara y con un desarrollo reducido e imperfecto en nuestras normas, pero que se puede utilizar para proyectos de escala y gran impacto urbano. Sin embargo, estos instrumentos necesitan de una forma legal que disminuya los riesgos de gestión y financiamiento y ese instrumento puede ser el Fideicomiso de Desarrollo Urbano. Con lo cual quedarían relacionados entre si tres instrumentos diferentes, pero con una misma finalidad:
- El Plan Específico;
- La Unidad de Gestión Urbanística; y
- El Fideicomiso de Desarrollo Urbano
[1] Entendiendo como Sistema urbanísticos a los servicios urbanos de: movilidad, equipamiento infraestructura y espacios públicos e infraestructura ecológica.
Urbanismo y Economia 
2 comentarios en “Los Fideicomisos de Desarrollo Urbano (I)”